Kapitalanlage in Gauting: Zwei getrennte Wohneinheiten in ruhiger Lage – vielseitig & provisionsfrei (Häuser Kasten)

Dieses gepflegte Zweifamilienhaus mit zwei baulich getrennten Wohneinheiten befindet sich in einer der begehrtesten Wohnlagen von Gauting im Münchner Süden. Die Immobilie wurde 1985 in massiver Bauweise errichtet und im Jahr 2020 umfassend modernisiert. Sie bietet eine ideale Kombination aus langfristiger Stabilität, guter Vermietbarkeit und Lagequalität – perfekt geeignet für Kapitalanleger, Teil-Selbstnutzer oder Mehrgenerationenlösungen.

Zwei Wohneinheiten mit getrennten Zugängen – flexibel nutzbar
Die Immobilie besteht aus zwei vollständig abgeschlossenen Wohnungen, die über ein zentrales Treppenhaus erschlossen werden. Jede Einheit ist separat nutzbar und bietet hohe Flexibilität – sei es zur dauerhaften Vermietung, für Familienmitglieder oder als Homeoffice-Lösung.

Die Hauptwohnung im Erd- und Untergeschoss erstreckt sich über ca. 117,81 m² Wohnfläche. Sie verfügt über ein großzügiges Wohnzimmer mit angeschlossenem Wintergarten, direkten Zugang zur Terrasse und zum Garten, eine Küche, ein Tageslichtbad, Schlafzimmer sowie praktische Abstellräume im Untergeschoss.

Die Einliegerwohnung im Obergeschoss umfasst ca. 54,19 m² und bietet ein gemütliches Wohn- und Schlafzimmer, eine eigene Küche sowie ein modernisiertes Tageslichtbad – ideal als Mietwohnung, Büroeinheit oder für Familienangehörige.

Beide Wohneinheiten sind baulich voneinander getrennt, werden jedoch über einen gemeinsamen Eingang und ein zentrales Treppenhaus erschlossen.

Ein besonderes Highlight ist der beheizbare Wintergarten mit vollständig zu öffnender Schiebetür zum Garten – ein geschützter, lichtdurchfluteter Raum, der ganzjährig genutzt werden kann.

Im Rahmen der umfassenden Modernisierung im Jahr 2020 wurden sämtliche Malerarbeiten im Innen- und Außenbereich durchgeführt, zudem das Badezimmer im Obergeschoss vollständig saniert. Die Öl-Zentralheizung von 2019 überzeugt mit einem hervorragenden Verbrauchswert von 73,19 kWh/(m²·a) gemäß Energieausweis (Effizienzklasse B) – ein überdurchschnittlich guter Wert für ein Haus dieser Bauzeit.

Zum Haus gehören eine große Doppelgarage mit elektrischem Tor sowie ein überdachter Abstellbereich für Fahrräder und Gartengeräte.

💼 Mietpotenzial und Kapitalanlagestruktur
Die Immobilie wird derzeit vom Eigentümer vollständig selbst bewohnt und ist nicht vermietet. Die nachfolgenden Angaben zur Miete dienen ausschließlich der Veranschaulichung des möglichen Ertragspotenzials bei einer Vermietung beider Wohneinheiten im aktuellen Zustand.

Das rechnerische Mietpotenzial liegt bei:
- ca. 1.900 € kalt/Monat für die Hauptwohnung
- ca. 600 € kalt/Monat für die Einliegerwohnung
= Gesamt ca. 2.500 € monatlich bzw. 30.000 € jährlich

Die exzellente Anbindung an Gauting, Starnberg und die Münchner Innenstadt sowie die naturnahe Umgebung machen diese Immobilie besonders attraktiv – für Familien, Mehrgenerationenwohnen oder die Kombination von Wohnen und Vermieten.

Wir laden Sie herzlich zur Besichtigung ein – gerne auch auf Anfrage per E-Mail an:
📩 info@irl-immobilien.de

- Ca. 175 m² Wohnfläche auf drei Etagen
- Zwei abgeschlossene Wohneinheiten mit gemeinsamem Hauseingang und klar getrennter Nutzung im Inneren (EG/UG sowie OG mit Empore)
- 6 gut geschnittene Zimmer zzgl. kleiner Empore
- Zwei voll ausgestattete Küchen
- Ein Tageslichtbad im OG, 2020 vollständig erneuert
- Ein innenliegendes Bad im EG/UG
- Separates Gäste-WC im Erdgeschoss
- Beheizbarer Wintergarten mit vollständig öffnender Schiebetür zum Garten
- Gepflegter Garten mit Südwest-Terrasse
- Malerarbeiten innen und außen 2020 erneuert
- Öl-Zentralheizung (Bj. 2019) mit sehr gutem Verbrauchswert: 73,19 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse B
- Große Doppelgarage mit elektrischem Tor
- Überdachter Geräte-/Fahrradbereich
- Keller mit zusätzlichen Nutzflächen und Abstellräumen
- Ruhige Anwohnerstraße in gefragter Wohnlage
- Provisionsfrei für den Käufer

Buchendorf ist ein idyllischer Ortsteil der Gemeinde Gauting im Landkreis Starnberg, südwestlich von München gelegen. Die naturnahe Lage am Rande des Forstenrieder Parks verbindet Ruhe und Lebensqualität mit der Nähe zur Stadt. Die Münchner Innenstadt ist mit dem Auto oder der S-Bahn (ab Gauting) bequem in ca. 25 Minuten erreichbar.

Der Ort selbst besticht durch seine ruhige Atmosphäre, seine gepflegte Bebauung und eine sehr hohe Lebensqualität. Schulen, Kindergärten, ärztliche Versorgung und Einkaufsmöglichkeiten befinden sich im nahegelegenen Gauting, Starnberg oder Planegg.

Für Naturfreunde, Familien und Berufspendler ist Buchendorf ein Geheimtipp mit exzellenter Anbindung, großem Freizeitwert und naturnahem Wohnen. Das nahe Fünf-Seen-Land sowie die Isarauen bieten zahlreiche Möglichkeiten für Sport, Erholung und Entschleunigung.