Charmante Villa mit Pool und Parkgarten – exklusives Refugium in Toplage bei München (Häuser Planegg)

Lage & Grundstück
Diese reizvolle Villa befindet sich auf einem ca. 1.530 m² großen, sonnigen Westgrundstück, das sich aus zwei Flurstücken zusammensetzt. Der historische Gebäudeteil stammt aus den 1900er Jahren und wurde in traditioneller Fachwerkbauweise errichtet. Ein großzügiger Anbau erfolgte im Jahr 1959. Das Anwesen steht nicht unter Denkmalschutz und bietet somit vielfältige Möglichkeiten zur individuellen Modernisierung und architektonischen Weiterentwicklung.

Bebauung & Erweiterung
Besonders attraktiv ist das zusätzliche Bebauungspotenzial im vorderen Grundstücksbereich. Ein Ausbau kann weiteren Wohnraum schaffen – ideal für Investoren oder Familien mit wachsendem Platzbedarf. Gerne senden wir Ihnen auf Wunsch den aktuellen Bebauungsplan zu.

Gebäudestruktur & Nutzung
Die Immobilie verfügt über zwei separate Hauseingänge und bietet dadurch flexible Nutzungsmöglichkeiten – vom Mehrgenerationenhaus bis zur teilweisen Vermietung. Das Haus erstreckt sich über vier Etagen (Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss) mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 395 m². Der vordere Teil wird aktuell von Mietern genutzt, während die Eigentümerin die ca. 105 m² große Wohnung im Erdgeschoss mit direktem Zugang zur Terrasse bewohnt.

Garten & Freizeitwert
Das parkähnlich gestaltete Grundstück überzeugt durch seinen alten Baumbestand, ruhige Rückzugsorte und hohe Privatsphäre. Ein gepflegter Swimmingpool bietet in den Sommermonaten besonderen Erholungswert. Die geräumige Garage ermöglicht das hintereinander Parken von zwei Fahrzeugen.

Nießbrauchsregelung & Wertminderung:
Die 85-jährige Eigentümerin nutzt die ca. 105 m² große Wohnung im Erdgeschoss mit Terrasse, das gesamte Untergeschoss sowie zwei Stellplätze in der Garage. Ihr lebenslanges Nießbrauchrecht ist im Grundbuch eingetragen und umfasst auch die alleinige Nutzung des Gartens. Die Pflege des Gartens sowie sämtliche damit verbundenen Kosten trägt sie selbst.

Ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs verpflichtet sich die Eigentümerin, für die Nutzung der genannten Bereiche eine vertraglich fixierte monatliche Miete in Höhe von 2.500 € zzgl. 300 € Nebenkostenvorauszahlung an den neuen Eigentümer zu entrichten.

Zusätzlich ist der vordere Teil des Hauses separat vermietet und generiert ebenfalls laufende Mieteinnahmen.

Die gesamten jährlichen Einnahmen aus Nießbrauchmiete und der Vermietung der vorderen Wohneinheit belaufen sich zusammen auf ca. 67.200 € zzgl. Nebenkosten.
Dies macht das Objekt besonders attraktiv für Kapitalanleger, die auf stabile Erträge und langfristige Planungssicherheit setzen.

Investitionsvorteile im Überblick:
- Repräsentatives Anwesen in begehrter Wohnlage im Münchner Umland
- Zwei getrennte Hauseingänge und flexible Raumaufteilung
- Parkähnliches Grundstück mit altem Baumbestand und Swimmingpool
- Erweiterungs- und Bebauungspotenzial im vorderen Grundstücksteil
- Langfristig gesicherte Mieteinnahmen durch Nießbrauchregelung
- Kaufpreis auf Anfrage

Für weiterführende Informationen:
Das vollständige Exposé mit genauer Objektadresse, dem aktuellen Kaufpreis sowie dem Bebauungsplan senden wir Ihnen gerne auf Anfrage zu. Bitte kontaktieren Sie uns hierfür mit Ihren vollständigen Kontaktdaten.

Besichtigungstermin:
Gerne bieten wir Ihnen die Möglichkeit, dieses besondere Anwesen bei einem persönlichen Besichtigungstermin kennenzulernen.
Bitte senden Sie uns zur Terminvereinbarung eine kurze Nachricht per E-Mail an:
📧 info@irl-immobilien.de
Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!

Zusammenfassung der Highlights:
- Großes Grundstück mit ca. 1.530 m² und zusätzlichem Bebauungspotenzial (vorderer Grundstücksteil)
- Zwei getrennte Hauseingänge – perfekt für Mehrgenerationenwohnen, Teilvermietung oder flexible Nutzung
- Ca. 395 m² Wohnfläche auf vier Ebenen, inkl. Hobbyraum mit Tageslicht – vielseitig nutzbar
- Parkähnlich angelegter Garten mit Swimmingpool – hoher Freizeitwert, wertsteigerndes Ausstattungsmerkmal
- Langfristig gesicherte Einnahmen durch Nießbrauch: 2.500 € monatlich + 300 € NK-Vorauszahlung
- Zusätzlich vermietete Wohneinheit im vorderen Teil – ebenfalls mit laufenden Mieteinnahmen
- Gesamte jährliche Mieteinnahmen: ca. 67.200 € zzgl. Nebenkosten
- Eigentümerin übernimmt Gartenpflege und zugehörige Kosten – minimale Instandhaltung für Käufer
- Verkaufspreis auf Anfrage – der Nießbrauch wurde bei der Preisfindung bereits berücksichtigt.
- Gerne senden wir Ihnen das vollständige Exposé mit genauer Objektanschrift, Kaufpreisangabe und ergänzenden Unterlagen auf Anfrage zu.

Lagebeschreibung – Wohnen in einer der begehrtesten Regionen Münchens
Planegg liegt idyllisch im malerischen Würmtal, etwa 12 Kilometer südwestlich von München. Die Gemeinde vereint naturnahe Erholung mit urbaner Nähe und zählt zu den begehrtesten Wohngegenden im Münchner Umland. Sie besticht durch ihre hervorragende Infrastruktur, exzellente Bildungs- und Freizeitmöglichkeiten sowie eine schnelle Anbindung an die bayerische Landeshauptstadt.

Bildung & Kultur – Perfekte Infrastruktur für Familien und Akademiker
Planegg verfügt über eine ausgezeichnete Bildungslandschaft mit Kindergärten, Grund- und weiterführenden Schulen in unmittelbarer Nähe. Ergänzt wird dieses Angebot durch eine erstklassige medizinische Versorgung mit zahlreichen Arztpraxen und Apotheken. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf finden sich in den nahegelegenen Ortszentren Planegg und Gräfelfing.

Das kulturelle Leben wird durch das Veranstaltungszentrum „Kupferhaus“ geprägt, das regelmäßig Konzerte, Lesungen und Kunstausstellungen bietet. Die Nähe zur Ludwig-Maximilians-Universität (LMU) und zur Technischen Universität München (TUM) macht Planegg zu einem bevorzugten Wohnort für Akademiker, Wissenschaftler und Studierende.

Wirtschaft & Forschung – Innovation und Fortschritt direkt vor der Tür
Die Gemeinde profitiert von der unmittelbaren Nähe zum renommierten Wissenschafts- und Biotechnologiestandort Martinsried, einem international anerkannten Zentrum für Forschung und Technologie. Führende Institute wie das Max-Planck-Institut und das Innovations- und Gründerzentrum Biotechnologie (IZB) haben sich hier angesiedelt. Diese Nähe macht Planegg nicht nur für Familien attraktiv, sondern auch für Fachkräfte und Wissenschaftler, die hier einen idealen Wohn- und Arbeitsort finden.

Optimale Verkehrsanbindung – Schnell in München & darüber hinaus
Die exzellente Verkehrsanbindung macht Planegg zu einem idealen Wohnort für Pendler und Berufstätige:
- Die S-Bahn-Linie S6 verbindet Planegg direkt mit der Münchner Innenstadt. Der Hauptbahnhof ist in ca. 20 Minuten erreichbar.
- Die Autobahnen A95 und A96 ermöglichen eine schnelle Anbindung an das bayerische Alpenvorland sowie an den Fernverkehr.
- Über die Münchener Straße ist der Stadtteil Fürstenried in wenigen Minuten erreichbar.
- Der Münchner Flughafen liegt ca. 40 Minuten entfernt und bietet optimale internationale Anbindungen.

Freizeit & Natur – Erholung vor der Haustür
Planegg beeindruckt durch seine naturnahe Umgebung mit zahlreichen Möglichkeiten für Outdoor-Aktivitäten:
- Die idyllische Würm bietet traumhafte Spazierwege, oft in Kombination mit einem Besuch in einem der traditionellen Biergärten.
- Zahlreiche Waldgebiete, Parks und Naturflächen laden zu Erholung und Freizeitaktivitäten ein.
- Für Sportbegeisterte stehen Tennisplätze, Reitmöglichkeiten und mehrere Golfplätze in der Umgebung zur Verfügung.
- Wintersportler profitieren von der Nähe zu den Skigebieten im bayerischen Alpenvorland, ideal für Tagesausflüge.
- Die vielen nahen Badeseen, darunter der Starnberger See und der Ammersee, bieten im Sommer hervorragende Freizeitmöglichkeiten.

Lebensqualität – Wohnen in einer grünen Oase mit urbanem Komfort
Planegg vereint höchste Lebensqualität mit optimaler Anbindung an München. Die Gemeinde bietet eine ruhige, grüne Wohnlage, die Erholung und Entspannung ermöglicht, während gleichzeitig alle Annehmlichkeiten einer Großstadt nur wenige Minuten entfernt sind. Die hohe Nachfrage nach Immobilien in dieser Region unterstreicht den besonderen Reiz und die Attraktivität dieser exklusiven Wohnlage.